L’incognita concerne la durata del secondo rinnovo, ovverosia se si dovesse intendere rinnovato di altri 3 anni o di altri 2 anni.
Su tale questione è intervenuto il Legislatore con norma di interpretazione autentica, contenuta all’articolo 19-bis D.L. 34/2019, prevedendo che la norma in questione – l’articolo 2, comma 2, L. 431/1998 – va interpretata nel senso che, in mancanza di comunicazione ivi prevista, il contratto si intende tacitamente rinnovato, a ciascuna scadenza, di due anni, creando un contratto di anni 3+2+2+2+2…. ponendo fine alla questione sopra riportata.
Art. 19 bis D.L. 34/2019
Norma di interpretazione autentica in materia di rinnovo
dei contratti di locazione a canone agevolato
1. Il quarto periodo del comma 5 dell'articolo 2 della legge 9
dicembre 1998, n. 431, si interpreta nel senso che, in mancanza della
comunicazione ivi prevista, il contratto e' rinnovato tacitamente, a
ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.
LEGGE 9 dicembre 1998, n. 431
Capo I LOCAZIONE DI IMMOBILI ADIBITI AD USO ABITATIVO
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TESTO
Testo in vigore dal: 1-1-2020
Art. 2.
Modalita' di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione
1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non
inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati
per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore
intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le
opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle
condizioni e con le modalita' di cui al medesimo articolo 3. Alla
seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di
attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la
rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione
con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi
prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo
lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione
della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta
o di accordo il contratto si intendera' scaduto alla data di
cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al
secondo periodo il contratto e' rinnovato tacitamente alle medesime
condizioni.
2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, i
contraenti possono avvalersi dell'assistenza delle organizzazioni
della proprieta' edilizia e dei conduttori.
3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono
stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la
durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto
dall'articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto
dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali
sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede
locale fra le organizzazioni della proprieta' edilizia e le
organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Al fine
di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata,
provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta
giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell'articolo
4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni
firmatarie, presso ogni comune dell'area territoriale interessata.
(10) (11) (12) (15) ((18))
4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i
comuni possono deliberare, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio,
aliquote dell'imposta comunale sugli immobili (ICI) piu' favorevoli
per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione
principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi. I
comuni che adottano tali delibere possono derogare al limite minimo
stabilito, ai fini della determinazione delle aliquote, dalla
normativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono assunte.
I comuni di cui all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n.
551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n.
61, e successive modificazioni, per la stessa finalita' di cui al
primo periodo possono derogare al limite massimo stabilito dalla
normativa vigente in misura non superiore al 2 per mille,
limitatamente agli immobili non locati per i quali non risultino
essere stati registrati contratti di locazione da almeno due anni.
(8)
5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non
possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di
cui all'articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti
non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto e' prorogato di
diritto per due anni fatta salva la facolta' di disdetta da parte del
locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo
stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle
condizioni e con le modalita' di cui al medesimo articolo 3. Alla
scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha
diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o
per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria
intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno
sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il
contratto e' rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. (16)
6. I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata
in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono
disciplinati dal comma 1 del presente articolo.
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AGGIORNAMENTO (8)
La L. 24 dicembre 2007, n. 244 ha disposto (con l'art. 2, comma
288) che "L'articolo 2, comma 4, della legge 9 dicembre 1998, n. 431,
il quale prevede che i comuni, per favorire la realizzazione degli
accordi tra le organizzazioni della proprieta' edilizia e quelle dei
conduttori, possono deliberare, nel rispetto dell'equilibrio di
bilancio, aliquote dell'imposta comunale sugli immobili piu'
favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di
abitazione principale immobili alle condizioni definite negli accordi
stessi, con possibilita' di deroga al limite minimo dell'aliquota,
deve essere interpretato nel senso che tali aliquote possono arrivare
fino all'esenzione dall'imposta."
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AGGIORNAMENTO (10)
Il D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 ha disposto (con l'art. 3, comma 2)
che "Per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli
articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431,
relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all'articolo 1,
comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551,
convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e
negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal
Comitato interministeriale per la programmazione economica,
l'aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle
parti e' ridotta al 19 per cento".
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AGGIORNAMENTO (11)
Il D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, come modificato dal D.L. 31 agosto
2013, n. 102, convertito con modificazioni dalla L. 28 ottobre 2013,
n. 124, ha disposto (con l'art. 3, comma 2) che "Per i contratti
stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e
8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate
nei comuni di cui all'articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del
decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con
modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri
comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato
interministeriale per la programmazione economica, l'aliquota della
cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti e' ridotta
al 15 per cento".
Il D.L. 31 agosto 2013, n. 102, convertito con modificazioni dalla
L. 28 ottobre 2013, n. 124, nel modificare l'art. 3, comma 2 del
D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, ha conseguentemente disposto (con l'art.
4, comma 2) che la modifica del comma 3 del presente articolo ha
effetto a decorrere dal periodo d'imposta in corso al 31 dicembre
2013.
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AGGIORNAMENTO (12)
Il D.L. 28 marzo 2014, n. 47, convertito con modificazioni dalla L.
23 maggio 2014, n. 80, nel modificare l'art. 3, comma 2 del D.Lgs. 14
marzo 2011, n. 23, ha conseguentemente disposto (con l'art. 9, comma
1) che "Per il quadriennio 2014-2017, l'aliquota prevista
all'articolo 3, comma 2, quarto periodo, del decreto legislativo 14
marzo 2011, n. 23, come modificato dall'articolo 4 del decreto-legge
31 agosto 2013, n. 102 convertito, con modificazioni, dalla legge 28
ottobre 2013, n. 124, e' ridotta al 10 per cento".
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AGGIORNAMENTO (15)
Il D.L. 28 marzo 2014, n. 47, convertito con modificazioni dalla L.
23 maggio 2014, n. 80, come modificato dalla L. 27 dicembre 2017, n.
205, nel modificare l'art. 3, comma 2 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n.
23, ha conseguentemente disposto (con l'art. 9, comma 1) che "Per gli
anni dal 2014 al 2019, l'aliquota prevista all'articolo 3, comma 2,
quarto periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, come
modificato dall'articolo 4 del decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102
convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124,
e' ridotta al 10 per cento".
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AGGIORNAMENTO (16)
Il D.L. 30 aprile 2019, n. 34, convertito con modificazioni dalla
L. 28 giugno 2019, n. 58, ha disposto (con l'art. 19-bis, comma 1)
che "Il quarto periodo del comma 5 dell'articolo 2 della legge 9
dicembre 1998, n. 431, si interpreta nel senso che, in mancanza della
comunicazione ivi prevista, il contratto e' rinnovato tacitamente, a
ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio".
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AGGIORNAMENTO (18)
Il D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, come modificato dalla L. 27
dicembre 2019, n. 160, ha disposto (con l'art. 3, comma 2) che "Per i
contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2,
comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad
abitazioni ubicate nei comuni di cui all'articolo 1, comma 1, lettere
a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con
modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri
comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato
interministeriale per la programmazione economica, l'aliquota della
cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti e' ridotta
al 10 per cento".
