Kiev conta circa 3 milioni di abitanti ufficiali, attualmente è in piena espansione urbanistica e da qualche anno sono comparsi e stanno comparendo enormi complessi residenziali con una evidente carenza di infrastrutture pubbliche, denotazione della situazione politica ed amministrativa. Difficile non credere che l'espansione urbanistica di Kiev non sia influenzata dalla corruzione e dall'interesse dei singoli. Nonostante questo appunto gli investimenti immobiliari a Kiev possono risultare particolarmente interessanti dovuti anche al cambio grivna/euro e dollaro/euro favorevole nonché da una vasta offerta immobiliare e relativa contrazione della domanda soprattutto interna di immobili. Con l'avvento della fine pandemia non dovrebbe essere improbabile un aumento dei prezzi degli immobili per via di un possibile aumento della domanda a scapito dell'offerta di immobili con la qualità/prezzo attuali.
Caratteristiche costruttive da tenere in considerazione:
- in Ucraina non sono particolarmente apprezzati il primo e l'ultimo piano, il primo per motivi di sicurezza e di rumore, l'ultimo per motivi di sicurezza e di possibili problemi costruttivi; si denota che il ripristino e riparazioni di parti comuni al condominio in Ucraina non è sempre scontato;
- l'anno di costruzione determina la tipologia di edificio e la qualità dei materiali e degli impianti, in particolare il riscaldamento per le costruzioni precedenti l'anno 2000 risulta centralizzato senza consentire la regolazione dei consumi facendo sì che alcuni appartamenti di inverno sono estremamente caldi a discapito di altri molto più freddi (a secondo del percorso delle tubazioni) a fronte di un sostanzioso esborso in termini economici; dopo il 2000 in genere ogni termosifone è dotato di regolatore e gli appartamenti di contabilizzatori quindi i costi sono proporzionati al mero consumo. Le tipologie di edificio per periodo sono facilmente distinguibili in particolare per il numero di piani fuori terra, potrete quindi trovare ancora delle originali "Stalinka" o delle classiche "Chruščëvka" a 5 piani fuori terra, mentre le costruzioni degli anni '80 e '90 contano 9/10 piani fuori terra. Le recenti costruzioni raggiungono i 25/26 piani e non sono rari gli edifici residenziali anche di 35 piani.
Dove cercare casa:
senza prendere in considerazioni il tradizionale aiuto di un mediatore immobiliare, sono presenti dei siti specializzati e non in offerte immobiliari, i più importanti sono dom.ria.com, domik.ua e olx.ua. In domik.ua potete trovare un elenco di nuovi edifici e i contatti prettamente delle compagnie di costruzione, comprare direttamente dalle imprese è molto più economico inoltre l'imposta massima è del 2% ma è proporzionalmente molto più rischioso. In Domria troverete la più ampia offerta e scelta immobiliare, il sito permette la ricerca tramite svariati filtri ed una comoda mappa, eguaglia il nostro immobiliare.it o idealista.it. Olx è un mero sito di annunci dove troviamo anche la categoria proprietà. In Olx è possibile ricercare il proprietario dell'immobile o comunque buona parte degli annunci anche se da operatori del settore non prevedono poi spese di commissione; in Domria si dovrà interloquire con un mediatore e la commissione salvo accordi diversi è dovuta. Si parte da un 2% ma si arriva facilmente al 5%, se poi ci si affida ad un consulente trovato su Domria che si occuperà di contattare gli altri inserzionisti immobiliari, ci si potrà quindi trovare nella spiacevole situazione di dover pagare non uno ma ben due agenti arrivando appunto ad un 5% dovuto per la mediazione. Sfortunatamente o fortunatamente a seconda dei casi non ci sono molte regolamentazioni in Ucraina nel settore delle intermediazioni immobiliari, ci si arrangia un po' come si può e si può facilmente aggirare il mediatore nel caso si trovasse direttamente anche in un secondo momento il proprietario dell'immobile. Infatti non esiste la regola sottintesa dell'incarico professionale in caso di visita della proprietà con un agente, nessuno vi farà firmare nulla per la visita dell'immobile cosa che invece è prevista in Italia proprio per tutelare il lavoro del mediatore essendoci un albo ufficiale degli agenti immobiliari che in Ucraina come detto non esiste. Per fare un semplice esempio concreto è possibile visitare con un agente l'appartamento oggetto della compravendita e semplicemente lasciare un biglietto con il proprio recapito telefonico se l'appartamento ovviamente è abitato, o ancora più semplicemente ultimata la visita ritornare all'immobile visionato senza l'agente e trattare direttamente con il proprietario, nulla di inconsueto attualmente in Ucraina. Tutto ciò diventa impossibile se l'appartamento non è abitato dal proprietario, si dovrà in questo caso spulciare tutte le inserzioni, infatti spesso lo stesso appartamento viene offerto da più agenzie che sono libere anche senza mandato di copiare le inserzioni anche da un privato, pratica eticamente scorretta ma come è possibile raggirare il mediatore qui è possibile violare da parte dell'agente ogni tipo di regola e di comportamento moralmente corretto. Sappiamo che anche in Italia gli agenti immobiliari il più delle volte sono dei meri venditori, capaci di vendere senza scrupoli il peggiore scantinato del peggiore quartiere esistente in Italia ricamandolo come l'occasione della vita, in Ucraina tutto ciò è estremizzato all'ennesima potenza, le tecniche di vendita sono al limite della decenza e ovviamente non ci sono scrupoli quindi bisogna fare sempre molta attenzione su ogni singolo aspetto dell'eventuale compravendita.
In Olx troverete una serie di identiche inserzioni dello stesso immobile che spesso e volentieri vengono riportate anche in domria per effetto di quanto descritto in precedenza, sta a voi cercare quella del proprietario visionando se l'inserzionista ha in vendita solo quell'immobile o una serie di altre proprietà, è un lavoro piuttosto lungo visto che Olx permette di filtrare solo i prezzi degli immobili nonché il distretto e/o la distanza dallo stesso e nulla più, ma solo su questo sito potrete trovare il reale proprietario.
Da tenere presente che le commissioni di agenzia possono essere sempre regolamentate nei modi più disparati, si può contrattare chiaramente su tutto ed in ogni direzione.
Le tasse di compravendita in genere salvo patti contrari sono a carico del venditore mentre l'acquirente verserà sempre l'1% del valore immobiliare al Fondo Pensione Ucraino. In particolari per gli stranieri se si acquista un immobile e lo si vende entro un arco temporale di tre anni si dovrà versare il 20% di tasse.
Attualmente non ci sono tasse di proprietà sugli immobili da versare in Ucraina ovvero non esiste la nostra IMU, in verità la legge prevede una tassazione sui metri quadri superiori ai 60, ad esempio su un appartamento di 74 mq bisognerà versare una tassa calcolata su 14 mq, la realtà è che nessun ente locale emette un avviso di pagamento e nessuno versa tale imposta e attualmente non si riscontrano accertamenti, le cose potrebbero cambiare nel corso degli anni ma al momento della data di questo articolo non dovrete versare nulla in Ucraina, bensì dovrete versare le tasse in Italia sugli immobili esteri se risultate residenti in Italia. L'imposta sul valore degli immobili posseduti all'estero è pari al 0,76%, compilando il quadro RW.
Trasferimento di denaro dall'Italia all'Ucraina
L’Ucraina fa parte dei paesi extraSEPA, dal 2020 le banche e i conti correnti ucraini utilizzano internationl bank account number semplificando in generale il trasferimento di fondi ma fate attenzione al vostro istituto bancario, alcuni home banking sono attualmente già attrezzati per il bonifico in ucraina per altri sarà necessario presentarsi allo sportello e compilare la modulistica relativa. Inoltre vi chiederanno le motivazioni per il trasferimento dei fondi con la necessità a volte di trasmettere un preliminare di acquisto tradotto almeno in inglese. Dovrete inoltre ovviamente recuperare lo SWIFT CODE della banca ucraina.
I tempi di trasferimento massimo sono di 5 giorni lavorativi ma solitamente in tre giorni avrete le somme traferite sul vostro conto corrente ucraino.
L'iban in ucraina viene chiamato "requisito", contabilmente un conto corrente in ucraina in precedenza aveva i relativi requisiti che erano meramente dei numeri identificativi del conto corrente.
Una volta effettuato il trasferimento per somme ingenti la banca ucraina chiederà la provenienza dei fondi che dovrete dimostrare dettagliatamente con documentazione opportunamente tradotta, più precisamente chiederanno un documento relativo all'acquisto dell'immobile in Ucraina (ad esempio il preliminare già in lingua ucraina), il vostro estratto conto in Italia da cui sono stati trasferiti i fondi (questo documento non necessita di traduzione) e la provenienza di detti fondi (ad esempio da investimento o da altra vendita immobiliare, ad esempio i può produrre un atto notarile di compravendita o un certificato di compravendita, questo documento deve essere tradotto in ucraino, la traduzione può essere anche non giurata quindi fatta da voi allegando anche copia del documento originale. Questi documenti vengono richiesti e trasmessi via email (procedura verificata con PrivatBank24).
Una volta individuato l'immobile il primo passo è stipulare un preliminare di acquisto presso un notaio, questo passaggio sarebbe facoltativo ma è reso necessario se il denaro non è ancora stato trasferito in Ucraina. Il preliminare è sostanzialmente molto simile ad un preliminare di acquisto italiano, se non si conosce la lingua ucraina all'atto di stipula dovrete essere assistiti da un traduttore in una lingua a voi conosciuta, per l'inglese i costi sono contenuti (intorno ai 500 uah e 3500 uah per il compenso del notaio per la stipula del preliminare). Consiglio spassionato è quello di farvi assistere anche da una persona di vostra fiducia che sia in grado di seguire e mediare i contratti da sottoscrivere. Attenzione inoltre alle truffe, a prescindere dalle generalità del notaio facilmente identificabili, verificate sempre i documenti del venditore affidandovi ad una persona di fiducia e che sappia valutare eventuali rischi e problematiche. Il notaio è comunque responsabile di verificare il registro statale dei diritti immobiliari, il registro statale dei mutui, il registro unificato dei divieti di espropriazione immobili e del registro unificato dei debitori, lo stato civile delle parti e il relativo potere di disposizione del bene (in ucraina il 95% dei matrimoni è in comunione dei beni).
Se non già fatto in precedenza, una volta stipulato il preliminare è necessario aprire un conto corrente ucraino, sarà sufficiente presentarsi presso un istituto bancario muniti di passaporto e aprire il proprio conto personale in grivna.
Per questo passaggio è importante premunirsi di una traduzione asseverata da un notaio del proprio passaporto, sono sufficienti le prime tre pagine dove compaiono le proprie generalità, il proprio indirizzo o città di residenza e la pagina riservata alle autorità.
Prima di arrivare all'atto notarile è necessario inoltre farsi attribuire un codice fiscale ucraino denominato TAX NUMBER o "carta del contribuente" che è sostanzialmente un codice di 10 numeri. Questo è necessario per il versamento dovuto della tassa dell'1% al fondo pensione. Per ottenerlo basterà presentarsi all'ufficio dell'agenzia delle entrate ucraino per gli stranieri ubicato nelle vicinanze della metro Lukianivska ovvero il Main Department of State Tax Service in Kiev. Necessaria la traduzione asseverata del passaporto e nulla più. Presso questo ufficio conoscono l'inglese ma sempre meglio anche in questo caso farsi accompagnare da una persona di fiducia per agevolare la procedura, i tempi di attesa del tax number sono di circa massimo una settimana.
Stipulato il preliminare dove saranno descritti tutti gli eventuali accordi sui tempi massimi di stipula dell'atto notarile e di consegna dell'immobile, aperto il conto corrente e una volta in possesso del Tax Number sarà possibile stipulare l'atto di vendita definitivo. Tutti i passaggi sopradescritti sono usualmente non effettuati dalla popolazione residente ucraina, è normalità pagare ancora tutto in contanti cosa che potete fare benissimo anche voi ma sono ovvie le problematiche che possono occorrere in tal senso. Perché gli ucraini pagano in contanti anche ingenti somme è presto detto: le recenti crisi economiche che hanno investito l'ucraina nel 2008 e nel 2014 con il conseguente fallimento di alcuni istituti bancari e della svalutazione della grivna hanno portato alla completa sfiducia da parte della popolazione verso le banche. Basta pensare che il 50% di tutti i depositi bancari sono presso una sola banca la già citata privatbank24. Inoltre quando trasferite del denaro tramite bonifico (in ucraina a quanto pare non esistono assegni bancari o circolari) dovrete pagare delle ingenti commissioni che partono da un minimo del 0,5% indipendentemente dalle somme trasferite. Idem per il prelievo in contanti, sono previste commissioni ingenti; tutto questo ovviamente non incoraggia la popolazione all'utilizzo degli strumenti bancari. A testimonianza del diffuso uso del contante è la presenza di un conta banconote automatico in tutti gli studi notarili ucraini.
In sede di stipula atto notarile di compravendita dovrete essere assistiti da un traduttore a meno che non conosciate la lingua ucraina e come detto in precedenza il consiglio è di farvi assistere da una persona di fiducia. Le tasse da versare sia per la parte acquirente che per la parte venditrice non sono fatte dal notaio che non emetterà una fattura come sostituto di imposta come accade in Italia, bizzarro che durante atto notarile dovrete munirvi di un computer portatile o di un telefono con l'applicazione della banca per il pagamento della tassa tramite un normale bonifico bancario (anche questo con commissione) e trasmettere il documento del bonifico in tempo reale al notaio ad esempio via viber o email. Sottoscritto l'atto tra le parti, effettuati i versamenti il notaio registrerà immediatamente la compravendita ed in tempo reale il passaggio di proprietà dell'immobile rilasciando oltre alla copia originale dell'atto (viene ancora rilegata con filo e spago) un certificato di avvenuta registrazione. A scapito del procedimento "arcaico" di un atto notarile che può durare anche alcune ore, la registrazione è immediata ed in tempo reale. Il compenso inoltre del notaio è relativamente molto contenuto rispetto agli onorari del notariato italiano.
Per eventuale assistenza è possibile contattarmi presso steven@steven.it o ai recapiti visibili sulle pagine del sito.
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