Agevolazioni fiscali canone locazione concordato

I soggetti titolari di diritti reali sulle unità immobiliari situate in Comuni ad elevata tensione abitativa concesse in affitto possono usufruire di alcune rilevanti agevolazioni fiscali. La lista di questi Comuni è fissata dalla Legge n. 61/E/1989. Si tratta dei Comuni di: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Torino, Venezia ed i Comuni confinanti con gli stessi. Vi sono poi i Comuni capoluoghi di Provincia e quelli contenuti nella Delibera CIPE 13 novembre 2003, n. 087. 

Le agevolazioni previste per i proprietari delle unità immobiliari sono i seguenti:

Riduzione della base imponibile Irpef – In caso scelta per la tassazione ordinaria ad Irpef il reddito imponibile del soggetto titolare del diritto reale sull’immobile viene determinato effettuando un con­fronto tra la rendita catastale rivalutata rapportata ai giorni ed alla percentuale di possesso ed il reddito effettivo, ovvero il canone di locazione ridotto della percentuale forfetaria del 5% e rapportato alla percentuale di possesso, viene ulteriormente ridotto del 30%;

Riduzione della base imponibile per l’imposta di registro – Per i contratti di locazione a canone concordato è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta deve assunto per il 70% del canone di locazione;

Riduzione aliquota cedolare secca – In caso di scelta per la tassazione sostitutiva del canone di locazione con cedolare secca (da esercitare con clausola sul contratto, oppure con istanza in caso di rinnovo annuale), l’aliquota di tassazione applicabile sul 100% del canone di locazione, è ridotta dal 21% al 10%. Si tratta di un’agevolazione di notevole impatto che rende molto vantaggiosa per il proprietario la stipula di questo tipo di contratto di locazione;

Possibilità di beneficiare di detrazioni comunali – I Comuni hanno facoltà di stabilire aliquote più basse per l’Imu oppure maggiori detrazioni. Il governo dispone che i comuni possono portare al al 4 per mille l’aliquota Imu per queste abitazioni, che diversamente sarebbero soggette alla fascia compresa tra il 7,6 e il 10,6 per mille delle seconde case.

FISCONLINE BUG SUBENTRO CONTRATTI LOCAZIONE

Operando telematicamente al processo di subentro in un contratto di locazione lo stesso viene correttamente effettuato rilasciandone quindi ricevuta attestante la variazione con indicazione del cedente/i e del cessionario/i.
Il sistema però non riesce ad aggiornare i dati della prima registrazione lasciando pertanto sulla propria pagina personale invariate le parti registranti il contratto di locazione originarie.
Infatti nel caso di un ulteriore subentro nell'arco temporale del contratto di registrazione e successivo ad un eventuale precedente subentro già effettuato telematicamente, non sarà possibile procedere generando un errore con una ricevuta di scarto per adempimenti successivi e costringendo pertanto a recarsi direttamente all'ADE relativo alla registrazione contrattuale per procedere al subentro in modo "tradizionale" con compilazione del modulo RLI.

FISCONLINE - REGISTRAZIONE LOCAZIONE FONDO RUSTICO

Per la registrazione di un contratto di locazione fondo rustico ai sensi dell'art. 45 della Legge 3 maggio 1982 n. 203 tramite Fisconline la procedura è pressochè identica a quanto già spiegato in precedenza (vademecum registrazione contratto fisconline).

Necessario scegliere come tipologia di contratto nel frontespizione T1 affitto di fondo rustico, sarà necessario spuntare anche il pagamento intera durata essendo obbligatorio.

Nel campo indicazione immobili oltre ad indicare ovviamente che si tratta del catasto terreni non è necessario indicare la tipologia catastale non essendo nella fattispecie delle categorie urbane e per la rendita va indicato il reddito dominicale.

Per il calcolo delle imposte considerate che esso sarà pari al 0,5% dell'importo indicato su base annuale moltiplicato per le annualità, l'importo minimo da versare sarà comunque pari ad euro 67,00.

Il contratto è esente da imposta di bollo ai sensi dell'art. 25 tabella allegato B ammessa al DPR 26.10.1972 n. 642, art. 28 DPR 955 del 30.12.1982

RISOLUZIONE ANTICIPATA CONTRATTO LOCAZIONE - CEDOLARE SECCA

In caso di risoluzione anticipata di un contratto di locazione con cedolare secca a norma del D. Lgs. n. 23/2011 non è dovuto il versamento dei 67,00 euro. Resta valido comunque l'obbligo di comunicare all'Agenzia delle Entrate la risoluzione anticipata del contratto compilando il modulo RLI semplicemente indicando gli estremi del contratto e la data di risoluzione oppure in via telematica entrando negli "adempimenti successivi", risoluzione, basterà indicare la data di risoluzione e la data di invio che dovrà essere effettuata entro 30 giorni dall'evento.

Erronea registrazione contratto locazione Fisconline

In caso di errori nella registrazione del contratto di locazione, attraverso il sistema telematico, potrebbe essere sufficiente utilizzare il seguente sistema poco ortodosso ma efficace senza pertanto necessità di recarsi all'ADE. Questo metodo vale solo per i contratti di locazione con cedolare secca non essendoci il versamento immediato alla registrazione delle imposte, in caso contrario sarà più conveniente recarsi all'ADE e comunicare gli errori/variazioni. Ad esempio potrebbe capitare di errare la digitazione dell'importo annuale affitto (non essendo specificato potremmo confonderlo con importo mensile o semplicemente errando la digitazione importo). 
La soluzione (ripeto poco ortodossa) è quella di risolvere il contratto (in adempimenti successivi) e di registrarlo nuovamente ex novo; la risoluzione non potrà essere immediata, infatti bisognerà attendere almeno un giorno per ritrovare il contratto nell'elenco delle registrazioni. Si ricorda di stampare di volta in volta le ricevute (- ricevute - ricerca ricevute) per documentare eventuali successivi controlli dell'agenzia.

VADEMECUM REGISTRAZIONE CONTRATTI LOCAZIONE parte 2 - REGISTRAZIONE ONLINE CON FISCONLINE

Per i fortunati possessori di più di 9 immobili (dove vige l'obbligo dell'uso del Fisconline) o anche per tutti coloro i quali non vogliono recarsi all'Agenzia delle Entrate per registrare un contratto di locazione e/o adempimenti successivi, è possibile effettuare tutta la registrazione del contratto di locazione online comodamente dal vostro pc.

Per prima cosa è necessario recarsi e richiedere abilitazione all'Agenzia delle Entrate compilando un semplice modulo di domanda; verrà fornita la domanda di abilitazione al servizio Fisconline sottoforma di numero, la prima parte del PIN, un nome utente (ovvero il codice fiscale) ed una password provvisoria.
Successivamente si potrà completare la registrazione accedendo al sito www.agenziaentrate.gov.it nell'area riservata inserendo i dati predetti; una volta cambiata la password riaccedere all'area riservata e nella sezione "profilo utente" selezionare "Per coloro che hanno richiesto il PIN ad un ufficio".

A questo punto si potrà accedere ai vari servizi di Fisconoline tra cui appunto la registrazione di contratti di locazione. E' possibile eseguire il tutto via web (comodo) o scaricando un software.
Sarà necessario scansionare il contratto e gli eventuali allegati in un file .pdf, compilare il modello RLI (vedi precedente parte del vademecum), effettuare un pagamento attraverso addebito in conto corrente dell'imposta di registro/bolli e una volta inoltrata la richiesta di registrazione dopo pochi minuti nella sezione "ricevute" della propria area riservata potrete stampare il documento di avvenuta registrazione del contratto dove comparirà il numero contratto ed il codice identificativo oltre ad un riassunto con tutti i dati delle parti etc.  

Ecco un utile video che spiega sommariamente l'utilizzo del sistema:
https://www.youtube.com/watch?v=7VevnL5nhls

  

VADEMECUM REGISTRAZIONE CONTRATTI LOCAZIONE - MODULO RLI ED F24 ELIDE

Documentazione necessaria per la registrazione di un contratto di locazione:

- Attestato di certificazione energetica da consegnare al conduttore (su contratto va riportato che è stata consegnata al conduttore, inserendo anche i dati dell'ACE)
- Contratto di locazione (almeno 2 copie)
- Se contratto senza cedolare secca 1 marca da bollo ogni 100 righe o ogni 4 facciate del contratto con data precedente alla data di inizio locazione, versamento f24 del 2% dell'importo annuale
- modello RLI 
- delega e copia carta identità delegato e delegante, in alternativa se chi registra è il locatore solo copia propria carta identità

Armatevi di molta pazienza allo sportello agenzia delle entrate, consiglio prenotazione tramite il sito dell'agenzia delle entrate (solitamente possibile prenotare con 4/5 giorni di anticipo).

La registrazione

Compilazione RLI:
QUADRO A
SEZIONE I
inserire i seguenti campi  
UFFICIO TERRITORIALE DI

TIPOLOGIA CONTRATTO 
L1 “Locazione di immobile ad uso abitativo”(imposta di registro 2%);imposta di registro 2%;
L2 “Locazione agevolata di immobile ad uso abitativo” (imposta di registro 2% del 70% del canone); imposta di  registro 2% del 70% del canone;
L3 “Locazione di immobile a uso abitativo (contratto assoggettato ad IVA)” – (imposta di registro € 67,00); imposta di registro € 67,00;
L4 “Locazione finanziaria di immobile a uso abitativo” (imposta di registro € 200); imposta di registro € 200;
S1 “Locazione di immobile a uso diverso dell’abitativo” (imposta di registro 2%); imposta di registro 2%;
S2 “Locazione di immobile strumentale con locatore soggetto ad IVA” (imposta di registro 1%); imposta di registro
1%; 
S3 Locazione finanziaria di immobile a uso diverso dall’abitativo imposta di registro € 200;
T1 Affitto di fondo rustico imposta di registro 0,50%;
T2 Affitto di fondo rustico agevolato imposta di registro € 67;
T3 Affitto di terreni ed aree non edificabili, cave e torbiere imposta di registro 2%;
T4 Affitto di terreni edificabili o non edificabili destinati a parcheggio (contratto assoggettato ad IVA) imposta di registro € 67; 

DURATA CONTRATTO (data inizio e data di fine locazione)

NUMERO PAGINE CONTRATTO

NUMERO COPIE DEL CONTRATTO

IMPORTO DEL CANONE (totale una annualità; in caso di durata inferiore ad un anno totale importo dell'intera durata; in caso di comproprietà indicare sempre importo intero)

DATA DI STIPULA

SEZIONE II (solo per gli adempimenti successivi alla prima registrazione quindi se dovete registrare un contratto nuovo saltare alla SEZIONE III)

In caso di compilazione della Sezione II è sufficiente per la maggior parte dei casi compilare solo la sezione III, ad esempio in caso di risoluzione contrattuale (vedi esempio sottoriportato) o in caso di proroga in quanto solitamente tutti gli altri dati non cambiano.

1 “Annualità Successiva" Il codice è utilizzabile per modificare la scelta in relazione al regime della cedolare secca barrando o meno altresì la relativa casella.
2 “Proroga” Vanno indicati la data di fine proroga, gli estremi di registrazione o il codice identificativo del contratto.
Il codice è utilizzabile anche per comunicare i dati catastali dell’immobile o per modificare la scelta in relazione al regime della cedolare secca barrando altresì la relativa casella;
3 “Cessione” Vanno indicati la data e gli estremi del contratto e compilato il quadro B riportando i dati anagrafici del cedente e del cessionario;
4 “Risoluzione” Vanno indicati la data e gli estremi del contratto; Cedolare secca La casella va barrata in caso di esercizio / revoca dell’opzione per la cedolare secca.

La cedolare secca può essere applicata per le annualità successive o in sede di proroga, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro.

CDC (Comunicazione Dati Catastali) La casella va barrata per comunicare i dati catastali degli immobili oggetto del contratto di locazione. In tale caso va compilato il quadro C. La comunicazione dei dati catastali non va effettuata nel caso in cui i dati siano stati già comunicati in precedenza.

ANNUALITA' Va indicata l’annualità per la quale si effettua il pagamento. Il campo va compilato soltanto in presenza del codice “1” nella casella “Adempimenti successivi”.

DATA FINE PROROGA O CESSIONE O RISOLUZIONE Va indicata la data di fine proroga, di cessione o risoluzione in base all’adempimento indicato nella casella “Adempimenti successivi”.

CORRISPETTIVO CESSIONE / RISOLUZIONE In caso di cessione o risoluzione del contratto con corrispettivo va indicato l’ammontare del corrispettivo pattuito.

RIFERIMENTI DEL CONTRATTO Indicare il codice identificativo del contratto o in alternativa gli estremi di
registrazione (Codice Ufficio – Anno – Serie – Numero e, se presente, Sottonumero).

SEZIONE III
Parte dedicata ai dati del soggetto richiedente registrazione
TIPO SOGGETTO
1 Parte del contratto
2 Mediatore del contratto (solo per invio telematico) 
SOGGETTO SUBENTRATO da barrare quando il soggetto richiedente sia subentrato al contratto, in tal caso nella parte B andranno evidenziati i dati del CEDENTE e del CESSIONARIO.

QUADRO B
SEZIONE I
Indicare i dati del locatore, in caso di più locatori segire ordine del contratto numerando da 1 in poi nel riquadro NUMERO LOCATORE

SEZIONE II 
Idem indicare i dati del conduttore o dei conduttori.

QUADRO C 
Indicare i dati dell'immobile o degli immobili numerandoli da 1 in poi 

IMMOBILE PERTINENZA
“1”, per identificare l’immobile principale; 
 “2”, per identificare la pertinenza locata insieme all’immobile principale; 
 “3”, per identificare la pertinenza locata separatamente dall’immobile principale.

CODICE COMUNE  Codice catastale del comune, facilmente recuperabile sul web o sul documento catastale.

T/U T se l'immobile è censito nel catasto terreni, U se l'immobile è censito nel catasto urbano

I/P I se si tratta di intera porzione dell'immobile, P se si tratta di una porzione

Riportare poi tutti i dati castali recuperabilii dalla visura catastale, rendita catastale ed indirizzo.

QUADRO D
Da compilare per evidenziare le quote di possesso del locatore (in questo caso ovviamente 100%) o dei locatori, e per la scelta dell'opzione cedolare secca.

In caso di scelta dell'opzione cedolare secca (barrando quindi SI) va compilata e sottoscritta la dichirazione sottostante dei locatori

MODELLO F24 ELIDE 

In caso di cedolare secca non è necessario effettuare versamento, le imposte di registro sono elencate nella sezione "tipologia di contratto"

Compilare con i dati del contribuente, riportare il codice fiscale del coobligato, in caso di più conduttori ne basta riportare solo uno.

Codice ufficio, riportare il codice dell'ufficio dove si registrerà contratto.
Tipo F
Elementi identificativi In caso di prima registrazione il campo sarà vuoto, in caso alternativo (ad esempio proroga, risoluzione etc.) è composto da 16 caratteri dall'1 al 3 riportare il codice ufficio, dal 4 al 5 le ultime due cifre dell'anno di registrazione, dal 6 al 7 il numero di serie (solitamente in caso di locazione residenziale serie 03) dal 8 al 13 viene inserito il numero del contratto, se inferiore il numero partire con degli zero, dal 14 al 16 è inserito se presente il sottonumero in caso alternativo indicare "000"
Codice Indicare il codice tributo:
1500 “LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI - Imposta di Registro per prima registrazione
1501 "LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI - Imposta di Registro per annualità successive
1502 "LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI - Imposta di Registro per cessioni del contratto"
1503 "LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI - Imposta di Registro per risoluzioni del contratto"
1504 "LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI - Imposta di Registro per proroghe del contratto"
1505 "LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI - Imposta di Bollo" 
1506 “LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI - Tributi speciali e compensi"
1507 "LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI - Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione"
1508 "LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI - Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione"
1509 “LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI - Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi" 
1510 "LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI - Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi”    
Anno di riferimento   indicare anno di registrazione o dell'adempimento successivo
Importi a debito da versare Indicare le imposte da versare


Caso risoluzione

Con cedolare secca compilare solo RLI della Sezione II (codice 4) e Sezione III
Senza cedolare effettuare anche versamento con modello F24 Elide, l'importo è 67 euro.

Altre informazioni utili

Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro. L’importo dell'imposta di registro se risulta con decimali va arrotondato all’unità di euro.  (esempio: 99,16 versare 99 euro)

Il locatore e il conduttore rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto.  

La registrazione dei contratti di locazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore).



Il presente articolo è solo a titolo informativo, se ci fossero degli errori mi scuso e vi chiedo eventualmente riportare correzioni nei commenti, grazie.